2024年昆明房地產(chǎn)市場樓盤銷售排行榜出來了，各個項目賣得都不算很好，銷冠龍湖山海原著也才賣了13.7億，上10億的樓盤只有4個，而2023年的銷冠樓盤華發(fā)書香云海，銷售額還有17.29億，排名前十的樓盤銷售金額全部超過10億。

如果和昆明房地產(chǎn)市場巔峰的2020年相比，那更是天差地遠，那一年的銷冠樓盤是俊發(fā)彩云城辰灣，銷售額高達61.2億，比去年銷售金額排名前五的樓盤加起來還要多。當年排名第30位的綠地國際健康城（銷售額15.66億），放到去年也能輕松奪冠。

2024年昆明主城樓盤銷售排行榜（數(shù)據(jù)、制圖：克而瑞）

雖然龍湖山海原著的銷售額無法和前些年相比，但能夠奪冠卻不是個偶然現(xiàn)象。

山海原著2021年就開盤了，前期地塊早已交付入住，去年在售的其實是后期的高層地塊，龍湖為了和最早的洋房疊墅、合院相區(qū)別，本來是單獨取了案名，比如御景、紫宸、攬境、上宸等，但實際上都是原來西南海的地塊，所以統(tǒng)計時仍舊只算山海原著一個項目。

后期地塊的產(chǎn)品不太一樣，可是定位也都是高端改善型產(chǎn)品，價格去年有下調，但總體不算便宜。

作為一個走高端路線的精品改善型項目，居然成為昆明的年度銷冠樓盤，是一件很不尋常的事情。因為往年昆明房地產(chǎn)市場上銷售奪冠的項目大多是價格相對實惠，主打配套的剛需、剛改類樓盤，比如2023年和2022年的銷冠都是是華發(fā)書香云海；2021年排名前三的項目俊發(fā)城、俊發(fā)彩云城、俊發(fā)觀云海，都是走平價路線的大眾盤；2020年的銷冠樓盤彩云城辰灣更是如此。

去年，書香云海、雙河灣等前幾年賣得很好的大眾盤其實也還在賣，但不僅賣不過山海原著，連價格比山海原著更高的保利天珺也賣不過。保利天珺如今的成交均價超過1.8萬/平米，屬于當下價格最高的項目之一，能夠成為去年的銷售亞軍樓盤，的確很讓人吃驚。

事實上去年銷售額排名前十的樓盤中，三分之二是價格比較高的改善型項目，就連排名第六的萬科城，尾盤的價格相對也不算便宜，已經(jīng)基本上屬于改善型客戶才會考慮的項目。

前十之后的項目中價格相對比較高改善型樓盤也差不多占了一半，而且排名還都比較靠前，像美的北京路9號、山海灣8號、金茂府就分別占據(jù)了十一到十三的位置。

龍湖山海原著成為2024年銷冠樓盤不是個偶然現(xiàn)象

其實類似現(xiàn)象2023年就出現(xiàn)了，當年銷售額排名前十的樓盤中，超過一半也都是精品改善型項目，只不過銷冠被書香云海奪得。和房地產(chǎn)市場紅火的2020年前后相比，TOP20項目的結構有了比較明顯的區(qū)別，當時最風光的是主打剛需的樓盤。

這種變化說明了兩個問題，首先是剛需沒以前那么“剛”了。剛需項目的購買群體比較年輕，購房動機以工作、結婚、小孩上學為主，一直是房地產(chǎn)市場上最主要的購房人群，可是如今這個群體不僅絕對數(shù)量在下降，更主要的是購買力受經(jīng)濟形勢的影響，去年有了比較明顯的下滑。

另外，由于購買力下降，部分剛需人群轉向購買更具價格優(yōu)勢的二手房，畢竟剛需買房首先要解決的是“有房住”，其次才考慮“住得好”。這也就導致市場上的剛需新盤，除非價格特別有優(yōu)勢，配套上沒有短板，尤其是附帶優(yōu)質學位，否則還真不一定競爭得過選擇余地更大的二手房。

剛需大盤曾經(jīng)是昆明房地產(chǎn)市場上的長期王者

其次，去年昆明市場上的改善性購房需求相對比較強勁，也即“改善真的在改”。反映在銷售上，就是山海原著、保利天珺、華潤中心、鳳起蘭庭、北京路9號、山海灣8號等改善型樓盤的集體亮眼表現(xiàn)。

難道經(jīng)濟環(huán)境不好，消費降級對改善型購房沒有影響嗎？影響當然也還是有的，可是市場環(huán)境再差，改善的需求仍舊客觀存在，而且和我國剛需購房人群絕對數(shù)量逐年下降不同，隨著建筑老化，住宅迭代，潛在換房人群其實是在逐年擴大。如今房價下跌，規(guī)劃條件放寬，第四代住宅涌現(xiàn)，進一步激發(fā)了改善需求。

用一家房地產(chǎn)企業(yè)老總的話來說，以前房價高，有的人想換房但只能買得起普通住宅，干脆就不換了。如今價格下來了，同樣的價格居然可以買到大平層，有這方面需求又具備一定經(jīng)濟實力的人群，一定不會放過如今難得的購房時機。

而且和剛需面臨二手房爭奪不同，改善型需求相對不太愿意買二手房。這個道理其實也很簡單——都決定換套好一點的房子了，如果不是特殊理由，誰愿意買二手房呢？

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