剛需消失了，是當下頗為流行的說法，略顯夸張的標題黨反映了樓市現(xiàn)狀：剛需購房更多的進入二手市場，改善客群則是新房成交的主力。因此昆明近幾年的新項目紛紛扎堆改善賽道，普遍不看好剛需市場，但市場總會有少數(shù)派，比如在萬科都會半島看來，新房市場剛需縮減，反倒是一個機會。
所謂“剛需消失”的真相是什么？
近年來，“剛需買二手，改善買新房”的趨勢在全國范圍逐漸形成，在昆明，去年二手房成交占比已攀升到63%，而成交的二手房中，100平米以下占比56%，100萬以內(nèi)的占比66%。（克而瑞數(shù)據(jù)）
二手房分流剛需新房的同時，改善客戶涌入新房市場，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，昆明140-160㎡的改善房成交占比從2020年的8%提升至去年的17%，主力總價180-220萬。
雖然如此，但剛需消失依然是不折不扣的偽命題，追求美好居住的需求不可能消失，真正有價值的問題是，為何剛需客戶選擇了二手房？以及誰來滿足預算有限的群體對好房子的需求？
第一個問題的原因很多，比如擔心爛尾、學位需求、購房負擔、利率因素等，但還有一個不容忽視的原因——昆明的開發(fā)商越來越看不上剛需了，某種程度上說，剛需是被逼到二手市場去的。
特別是“好房子”概念提出后，大部分開發(fā)商的理解和行動都是盯緊高價改善，去年昆明住宅設(shè)計新規(guī)出爐，零公攤成了“好房子”最重要的標簽，而這些項目的最小戶型，基本不低于110平米。
總價100萬起的萬科好房長什么樣？
將剛需當成改善來打，云南房網(wǎng)深入研究萬科都會半島后，有這樣的感受。
眾所周知，萬科入昆十五年，最擅長和市場最認可的是偏中高端的品質(zhì)改善盤，很少開發(fā)100平米以下的戶型，往往定價和保值力都高出競品。
因此，住萬科的房子既長面子，也有里子。
而萬科都會半島一反常態(tài)，四個戶型中有三個面積小于100平米（分別是約82平、約89平、約99平和約126平），總價拉低到100萬起，給出了史上最低的萬科好房門檻。
極為顛覆背后，是萬科對剛需客群的深刻理解，以及反向思維的操盤邏輯。具體來看：
1、零公攤的迭代新品
萬科都會半島是昆明住宅新規(guī)實施后的首批迭代項目之一，與傳統(tǒng)戶型偷面積做法不同，是真正的零公攤，實際得房率約95—105%。
項目的戶型面積看上去不大，但新一代戶型通過核心筒優(yōu)化，大幅提升了拓展面積，因此從實得面積、功能空間和居住感受來看，最小的戶型也不弱于傳統(tǒng)的100平米戶型。
89平米戶型（紅線墻體為可拆除非承重墻）
先看89平米戶型，通過雙陽臺半贈送，飄窗落地全贈送，實得面積等同于傳統(tǒng)110平米戶型。
除了零公攤，都會半島89平米戶型還有兩大創(chuàng)新，一是非承重墻占比高達86%，改造自由度極高，可改造為6米面寬大橫廳，也可改出帶步入式衣帽間的主臥大套房，另外廚房兩側(cè)墻體拆除后設(shè)置開放式島臺，秒變LDKG一體化通廳，提升起居空間和室內(nèi)視野。
二是萬科新一代的S墻設(shè)計，如上圖所示，分戶墻改為S型，互相錯位咬合，在不影響布局結(jié)構(gòu)前提下，提高了利用率，嵌入的柜體和冰箱還能和整面墻體拉平，具有極致的視覺和收納效果。比如89平米的S墻1米長70厘米深，可容納500L大冰箱，整體儲物空間提升73%，相當于550個24寸行李箱。
99平米三房戶型（紅線墻體為可拆除非承重墻）
99平米戶型實得面積也超越了絕大多數(shù)傳統(tǒng)118平米以上戶型，而且空間格外顯大，用逯薇老師的紅藍尺理論來看，99平米戶型有兩條紅尺（面寬方向最大視距），客廳陽臺打通，紅尺面寬視距達4.7米，餐廳處橫向視野5.7米，藍尺縱向視野10.9米，均大幅超越傳統(tǒng)118平以上戶型。
126平米四房戶型（紅線墻體為可拆除非承重墻）
126平米戶型拓展面積約30平，相當于多出一個大客廳，6.6米面寬大橫廳，完全不遜于傳統(tǒng)143平米戶型，S墻整墻隱形收納，不僅可容納大冰箱，還拓展出一個7立方玄關(guān)空間，進深達800mm，稱為“八百庫”，可用作迷你衣帽間，也可收納童車等。
可以說，住宅新規(guī)加上萬科的產(chǎn)品創(chuàng)新，都會半島硬是把小面積做出了大空間，改善成色十足。
小區(qū)整盤規(guī)劃也超越了很多改善盤。
因為2.8的低容積率，項目規(guī)劃為半圍合式布局，樓間距達到58—73米，擁有三個總面積約10000平米的中庭主題景觀，外加7大庭院宅間花園，戶戶有景觀面，棟棟都是樓王。
2、只做加法不減配
剛需面積段要做出改善調(diào)性，必須做大量的加法，不能有任何減配，在萬科都會半島的看房動線上，例子隨處都是：
社區(qū)奢闊大門15.4*10 米，尺度對標高端改善小區(qū)，門廳兩側(cè)布置對稱的八個涌泉水景和八片砂巖屏風，酒店式大堂服務既高端又安全，儀式感和尊貴感拉滿。
門后首個大中庭“春嶼花園”以南法風情為主題，約3000平，園內(nèi)移植了50年份的造型冬青、80年份的叢生樸樹，以及“活化石”筆筒樹、黃花風鈴木等珍貴植物，人稱“小扶荔宮”。
單元入戶大堂（效果圖）
單元入戶大堂尺度和材質(zhì)也對標高端，開間5.6米以上，高度3.6米，仿石材的巖板背景墻和金屬線條勾勒，地面水刀拼花，彰顯酒店式歸家儀式。
電梯轎廂（效果圖）
電梯轎廂打造與豪宅基本沒有差異，頂面為不銹鋼，墻面為木紋噴涂鋼板，正對面整塊的百達翡翠仿奢石，地面鋪貼瓷磚且用了水刀拼花體現(xiàn)項目符號，細節(jié)之處盡顯奢華。
特別值得一提的，是每戶的客廳背景墻均采用大面積天然巖板，以及墻紙鋪貼，要知道，昆明并不是所有豪宅項目都有這么高的標準。
都會半島的童玩盒子
此外，都會半島和萬科其他高端盤一樣配置會所盒子，童玩盒子、健身盒子、學習盒子已全部兌現(xiàn)。
做加法意味著成本增加，但萬科要做的是不一樣的好房子，值得投入。
3、教育與商業(yè)配套
其實都會半島的教育與商業(yè)配套也是做加法的一部分，項目引入官渡區(qū)最好的星耀小學+官一中云秀書院9年公辦教育體系，并提前打造好項目樓下的社區(qū)商業(yè)——半島小篆街，打破了先有住宅后配商業(yè)的慣常做法。
半島小篆街已于去年11月開街運營
這樣做的目的，還是為了滿足業(yè)主對優(yōu)質(zhì)教育與精致生活配套的需求。
4、會展板塊觀滇房，最低購房成本與最優(yōu)生態(tài)的反差
由于臨滇池和生態(tài)屬性優(yōu)越，昆明人會展板塊已形成了高價高質(zhì)的固有印象。
但萬科都會半島以優(yōu)質(zhì)超低價的產(chǎn)品，在會展板塊撕開了一個口子。
同時，項目所享受的生態(tài)景觀資源并不遜色。
離滇池約2.3公里，戶戶都是坐西北朝東南或坐東北朝西南，不僅日照最大化，而且由于南向滇池視野極佳，沒有高層建筑遮擋，18層以上就享有滇池景觀天際線。
另外，項目緊鄰寶象河100米帶狀景觀帶，距2360畝西亮塘濕地公園約600米，西側(cè)距離1500畝五甲塘濕地公園約1.5公里，南側(cè)距海東濕地公園約2公里。
從更大范圍看，都會半島所在的第三半島內(nèi)公園面積約1.8萬畝，而綠地公園面積約7620畝，差不多占到一半面積，生態(tài)資源的聚集度冠絕昆明。
當別人對剛需客群避之唯恐不及，萬科的反向思維則是如何從中發(fā)現(xiàn)新需求，給出平替答案：打造一個花最少投入能享受到最高品質(zhì)的項目，一個門檻相對較低的高配項目，一個能滿足既要、又要、還要、都要的極具質(zhì)價比的項目。
本質(zhì)上來說，都會半島其實是一個高品質(zhì)的改善房，但不同之處是普通剛需客戶能夠得到買得起，一舉激活被人忽視的龐大需求，更大范圍滿足了“一生總要住一次萬科房”的愿望，因此也改變了認知和市場。而都會半島給行業(yè)帶來的啟發(fā)也很有價值：新形勢下的需求趨于多樣化，并不是只有做大戶型改善一條路。
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